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破解舊改困局，46天“智造”好房子 ——北京西城“原拆原建”項(xiàng)目跑出民生加速度

2026年2月4日立春當(dāng)日，北京市西城區(qū)月壇街道三里河一區(qū)28號(hào)樓的居民順利拿到新家鑰匙，“交房即交證”的承諾如約兌現(xiàn)。作為西城區(qū)首個(gè)“拿地即開工”的危舊樓改建試點(diǎn)項(xiàng)目，這棟建筑通過原拆原建方式實(shí)現(xiàn)“安居難”到“住得優(yōu)”的蝶變。通過“快速聯(lián)辦”機(jī)制破解手續(xù)壁壘，依托模塊化建造為項(xiàng)目提質(zhì)增速，不僅為居民搬遷新居按下“加速鍵”，更探索出一套適用于全國多數(shù)城市核心區(qū)原拆原建的“北京模式”。

月壇街道三里河一區(qū)28號(hào)樓始建于1978年，2023年被納入北京市危舊樓改建范圍。在北京市建委和西城區(qū)政府的指導(dǎo)下，該項(xiàng)目于2025年9月5日開工，10月24日完成基礎(chǔ)施工，正式啟動(dòng)首個(gè)模塊吊裝，隨后僅用時(shí)46天完成全部模塊吊裝，實(shí)現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)封頂。居民從搬出舊居到遷回新居，拿到新房本僅用了不到6個(gè)月的時(shí)間。

匠心改造，老樓“變身”宜居好房

據(jù)了解，該樓內(nèi)共有住戶54戶，改建前總建筑面積為2887.2平方米，分為3個(gè)單元。歷經(jīng)近50年的居住使用，相繼出現(xiàn)墻體開裂沙化、基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重老化、上下水管跑冒滴漏，存在諸多建筑安全隱患，同時(shí)因未裝設(shè)電梯，老年人出行十分不便，危舊樓的“大小毛病”讓居民倍感煩惱，改建意愿十分強(qiáng)烈。

自項(xiàng)目開展以來，針對(duì)居民關(guān)心的“要不要改、怎么改、設(shè)計(jì)成什么樣”等核心問題，西城區(qū)相關(guān)部門開展上百輪溝通協(xié)商，聚焦樓內(nèi)54戶居民的家庭結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)情況、矛盾問題等差異化訴求，創(chuàng)新推出“一戶一策一方案”精準(zhǔn)服務(wù)；同時(shí)根據(jù)原住房面積、居住需求等因素，改造方案量身定制出6種不同戶型，精準(zhǔn)匹配居民多樣化需求。

立春當(dāng)日，三里河一區(qū)28號(hào)樓的老居民迎來暖心時(shí)刻，順利領(lǐng)到屬于自己的新房產(chǎn)證。居民張海難掩喜悅之情：“面積也大了，環(huán)境也好了，和之前真是天壤之別，這里弄好了我們接著就搬進(jìn)來！鑰匙一來家具就往里面進(jìn)！”

據(jù)了解，此次改建讓老樓實(shí)現(xiàn)全方位品質(zhì)煥新，改建后的新樓總建筑面積達(dá)3369平方米。建筑結(jié)構(gòu)可完全滿足北京地區(qū)8級(jí)抗震設(shè)防要求，同時(shí)根據(jù)不同戶型特點(diǎn)優(yōu)化布局，讓空間更寬敞通透、規(guī)劃更科學(xué)合理。在建造工藝上，特別注意隔音、防水等細(xì)節(jié)，提前在樓體模塊建造中進(jìn)行專業(yè)加工處理，確保居住體驗(yàn)的提升。

新樓更是注重全齡化關(guān)懷，樓棟公共區(qū)域加裝了電梯、無障礙坡道等適老化設(shè)施，便利老年居民日常出行，家具、窗臺(tái)等陽角均做圓角化處理，全方位守護(hù)孩子安全成長，電梯及公共區(qū)域還設(shè)置電動(dòng)車識(shí)別預(yù)警功能，筑牢社區(qū)安全防線。

提質(zhì)提速，西城模式刷新建設(shè)效率

為了讓老住戶早日重返家園，西城區(qū)在城市核心區(qū)的更新中發(fā)揮了“西城智慧”。在三里河一區(qū)28號(hào)危舊樓改建項(xiàng)目中，西城區(qū)全面推行立項(xiàng)用地、工程審批全鏈條“全程網(wǎng)辦”，實(shí)現(xiàn)了24小時(shí)內(nèi)核發(fā)項(xiàng)目備案與選址意見書、48小時(shí)內(nèi)完成多規(guī)會(huì)商意見審批的高效辦理，土地劃撥、規(guī)劃許可、施工許可等核心證照更實(shí)現(xiàn)“單日辦結(jié)、四證齊發(fā)”，整體審批用時(shí)較承諾時(shí)限提速90%以上，該項(xiàng)目不僅打造了核心區(qū)首個(gè)“拿地即開工”的危舊樓改建標(biāo)桿案例，更是做到“交房即交證”，讓住戶們拿到鑰匙的同時(shí)就拿到新房產(chǎn)證，為同類更新項(xiàng)目提供了可復(fù)制、可推廣的“西城樣板”。

“我們經(jīng)常來這邊看，經(jīng)常感嘆速度太快了，一周就有一層的變化，沒有想到6個(gè)月就能回來了。”居民趙東明感慨道。

超出預(yù)期的建設(shè)速度背后，除了制度創(chuàng)新，更是智能建造新技術(shù)的賦能?！斑@項(xiàng)技術(shù)體系是建筑工業(yè)化的全新模式，真正實(shí)現(xiàn)了‘像造汽車一樣造房子’?！敝薪瘓F(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，團(tuán)隊(duì)通過數(shù)字化設(shè)計(jì)，將整棟樓科學(xué)劃分為156個(gè)模塊單元，在智能工廠內(nèi)完成包含結(jié)構(gòu)、保溫、管線到內(nèi)裝在內(nèi)的90%建造工序，經(jīng)嚴(yán)格性能測(cè)試與質(zhì)量檢測(cè)后，再運(yùn)輸至現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行高精度吊裝。最終，項(xiàng)目從首吊到封頂僅用46天，較傳統(tǒng)現(xiàn)澆混凝土模式縮短工期約75%，同時(shí)減少75%的現(xiàn)場(chǎng)建筑廢棄物、25%的材料損耗與30%的碳排放，實(shí)現(xiàn)效率與環(huán)保的雙重突破。該項(xiàng)智能建造技術(shù)還充分考慮建筑全生命周期的維護(hù)管理需要，在工廠對(duì)每個(gè)模塊賦予唯一“數(shù)字身份碼”，全過程記錄模塊的生產(chǎn)數(shù)據(jù)，清晰標(biāo)注墻體內(nèi)部管線、設(shè)備的精確位置，到項(xiàng)目交付時(shí)轉(zhuǎn)化為每戶“一房一碼”的數(shù)字檔案，為后期運(yùn)維提供了數(shù)字化技術(shù)支撐。

暖心保障，精細(xì)服務(wù)守護(hù)安居日常

房子建好了，居民搬入新家，如何做好后續(xù)保障，如何提升居民們的生活品質(zhì)……在項(xiàng)目建設(shè)期間，這些問題已經(jīng)被西城區(qū)列為重點(diǎn)研究事項(xiàng)。

三里河一區(qū)28號(hào)樓在重建前長期缺乏專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，公共設(shè)施設(shè)備壞了沒人修，樓道也無人清理，家里有些小修小補(bǔ)第一時(shí)間也找不到幫手……針對(duì)這些問題，為切實(shí)提升回遷居民的居住體驗(yàn)，筑牢房屋質(zhì)量長效保障體系，經(jīng)月壇街道辦事處、天恒集團(tuán)等多方協(xié)同推進(jìn)，成功為三里河一區(qū)28號(hào)樓引入低于市場(chǎng)價(jià)格的專業(yè)“物管”。

三里河一區(qū)28號(hào)樓引入的物業(yè)服務(wù)，全時(shí)段全方位為居民日常所需提供各項(xiàng)保障。從公共區(qū)域的日常保潔、垃圾清運(yùn)，到改造后電梯、門禁、消防設(shè)施等公共設(shè)備的定期巡檢養(yǎng)護(hù)，全方位守護(hù)居住環(huán)境整潔與設(shè)施正常運(yùn)行；同時(shí)做好小區(qū)日常秩序維護(hù)、安全隱患排查，規(guī)范車輛停放，筑牢居住安全防線，更會(huì)及時(shí)響應(yīng)居民報(bào)修、咨詢等各類訴求，做好服務(wù)溝通與便民協(xié)助，定期公示服務(wù)收支，以貼心、細(xì)致、透明的精細(xì)化服務(wù)，讓居民在改造后的新樓里住得舒心、安心、放心。

“原來家里什么東西壞了還得從小區(qū)外面找?guī)煾颠M(jìn)屋修，不僅又貴又慢，還有安全隱患。現(xiàn)在一個(gè)電話物業(yè)就上門，比原來快多了，還讓人放心?！本用耜惞庹f。

摘自　建筑雜志社公眾號(hào)