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物業(yè)服務項目，怎樣做好履約驗收？
在物業(yè)服務項目采購全流程中，履約驗收作為銜接服務交付與成果確認的關鍵節(jié)點，既是檢驗采購需求落地的“試金石”，也是保障物業(yè)服務質(zhì)量的“最后防線”。

記者采訪了諸多采購人，總結出采購人開展履約驗收面臨的四大難點：一是驗收標準與合同約定銜接不暢。部分采購合同僅約定服務內(nèi)容，未明確量化驗收指標，導致采購人驗收時“無據(jù)可依”。例如，某機關單位辦公樓物業(yè)服務采購合同中僅約定“提供綠化服務”，未明確綠植存活率、修剪頻次等指標，驗收時雙方就服務質(zhì)量產(chǎn)生分歧。二是專業(yè)能力不足制約驗收質(zhì)量。電梯、消防等專項服務的驗收需要專業(yè)知識，多數(shù)采購人缺乏相關專業(yè)知識，難以精準識別服務是否到位。三是沒有進行過程監(jiān)管。采購人沒有做到常態(tài)化巡檢，導致很多服務不到位的問題未被及時發(fā)現(xiàn)。四是整改閉環(huán)管理不到位。部分采購人僅提出整改要求，未建立跟蹤復核機制，導致“整改流于形式”。

細化驗收指標，建立體化全流程核查機制

江西省財政廳政府采購監(jiān)管處有關人員介紹，隨著《政府采購需求管理辦法》（財庫〔2021〕22號）等法規(guī)實施，對物業(yè)服務項目履約驗收的規(guī)范性要求不斷提升，采購人做好物業(yè)服務項目履約驗收責任重大，需嚴格依據(jù)《中華人民共和國政府政府采購法實施條例》第四十五條，按照政府采購合同規(guī)定的技術、服務、安全標準組織對供應商履約情況進行驗收，確保驗收主體、程序、結果確認等環(huán)節(jié)符合法規(guī)要求。

構建全流程驗收體系，是提升驗收質(zhì)量的核心路徑。山東省機關事務管理局工作人員認為，驗收工作并非項目末期的“一次性考核”，而應貫穿物業(yè)服務全流程，分為驗收準備、過程核查、末期評定、問題處置四個關鍵階段。采購人需制定精細化驗收方案，參照《物業(yè)管理服務政府采購需求標準（辦公場所類）（試行）》等標準細化驗收指標，例如辦公場所保潔服務可細化為“公共區(qū)域每日清掃2次、垃圾清運每日3次、衛(wèi)生間每2小時巡檢1次”等量化要求。

中山大學政府采購與招投標管理中心人員也認為，物業(yè)服務項目驗收需摒棄“重末期、輕過程”的誤區(qū)。采購人應建立日常巡檢+專項抽查+季度評估的立體化核查機制：日常巡檢由使用部門指定專人負責，每日記錄物業(yè)服務執(zhí)行情況，對保潔不到位、設施故障未及時處理等問題實時拍照留存，反饋給物業(yè)供應商。專項抽查針對電梯維保、消防檢測等專業(yè)性強的服務，每季度聯(lián)合技術專家開展現(xiàn)場核查，對照維保合同檢查設備運行參數(shù)、維保記錄。季度評估為匯總日常巡檢與專項抽查結果，形成季度評估報告并明確整改要求。末期評定階段需實現(xiàn)全面核查+綜合研判。

提升驗收人員專業(yè)性，建立完善的問題處罰機制

驗收小組可多元化，成員可涵蓋采購部門、使用部門、技術專家，如電梯、消防設施維護專家等，必要時引入第三方驗收機構提升專業(yè)性。在開展驗收前對驗收人員進行培訓，確保驗收人員熟悉合同條款、驗收標準及核查方法，避免因認知偏差導致驗收結果不合格。驗收小組需對照驗收方案，對服務質(zhì)量、設施維護、人員配備等進行全面核查，重點關注合同約定的關鍵指標完成情況。同時，結合過程核查記錄與整改落實情況綜合評定，形成《履約驗收報告》。

問題處置機制的完善程度，直接決定驗收效果的落地。山東省泰安市財政局政府采購科有關人員認為，對物業(yè)服務項目履約驗收，采購人一定要建立完善的處罰機制，才能保障物業(yè)服務質(zhì)量不下滑。針對驗收中發(fā)現(xiàn)的問題，需分類處置。對于輕微問題，如個別區(qū)域保潔不徹底，要求供應商限期整改，驗收小組跟蹤復核。一般問題，如設施維保延遲，需下達書面整改通知，明確整改期限與責任人員，整改完成后重新核查。嚴重問題，如消防設施未按規(guī)定檢測等，需依據(jù)合同約定暫停支付服務費，直至整改合格；若多次整改仍不合格，采購人可解除合同并追究違約責任。此外，需建立驗收爭議協(xié)調(diào)機制，對服務商提出的異議，通過組織現(xiàn)場復核、邀請第三方評估等方式公正裁決。張靜